Regenerar em vez de consumir solo: uma direção estrutural

A recuperação do existente confirma-se como o caminho principal do desenvolvimento urbano: reduz o impacto, valoriza o patrimônio e responde a uma demanda de qualidade em crescimento. Para os operadores, é o terreno onde competência e método fazem a diferença, porque trabalhar dentro da cidade construída exige um ofício que não se aprende nas áreas livres.

Não é uma moda regulatória, mas uma convergência de fatores estruturais. Uma demografia que não justifica nova expansão, cidades que pedem manutenção mais do que crescimento, capitais que premiam os ativos requalificados em relação ao greenfield, e uma sensibilidade ambiental que tornou o consumo de solo um custo político, além de econômico. Quando fatores tão diversos empurram na mesma direção, a direção tende a durar.

O ofício da regeneração tem regras próprias. A seleção rigorosa do existente vem antes de tudo: nem todo edifício merece a recuperação, e reconhecer os certos é a decisão da qual depende toda a operação. Segue-se o projeto, que deve resolver os limites do edifício sem descaracterizá-lo. Por fim, o canteiro de obras, que deve ser conduzido internamente, com equipes acostumadas a trabalhar dentro de estruturas existentes e com uma direção única desde a primeira vistoria até a entrega.

Quem construiu o próprio método sobre essas regras encontra-se hoje com o vento a favor sem ter mudado de rumo: a direção tomada pelas políticas urbanas é a mesma que o ofício indicava há décadas. Para quem se aproxima agora da recuperação, a indicação é não subestimar a sua complexidade: as margens constroem-se na escolha do edifício e na qualidade da execução, e perdem-se nos imprevistos que a experiência teria previsto.

Para as cidades, o benefício é duplo: evita-se estender redes e serviços para áreas novas, com custos públicos que recaem sobre todos, e trazem-se de volta moradores e atividades para bairros já servidos, onde cada intervenção melhora o contexto existente.

Para o proprietário de um imóvel antigo, a direção estrutural é uma boa notícia: o valor do seu edifício já não depende apenas da localização e do estado, mas do que as regras permitem fazer com ele. Conhecer essas regras, ou confiar em quem as conhece, é o primeiro passo para transformar um imóvel ultrapassado em uma operação de valor. O patrimônio construído dos anos 1960 e 1970 não é um problema a suportar: é a matéria-prima da próxima temporada de regeneração.