Impostos sobre a transmissão: ler o regime antes da escritura

A escolha entre imposto de registro e IVA, juntamente com a natureza cadastral do imóvel, altera de forma sensível o custo efetivo de uma operação. Entender com antecedência qual regime se aplica permite planejar o desembolso e avaliar com precisão a conveniência de uma compra: dois imóveis com o mesmo preço podem custar valores muito diferentes uma vez somados os impostos sobre a transmissão.

As variáveis que contam são poucas, mas decisivas. A primeira é a natureza do vendedor: um particular ou uma empresa e, nesse caso, há quanto tempo construiu ou reformou o imóvel. A segunda é a categoria cadastral do imóvel, que distingue as habitações comuns das de luxo e os imóveis residenciais daqueles de uso empresarial. A terceira diz respeito aos requisitos subjetivos do comprador: primeira casa ou não, pessoa física ou pessoa jurídica. A quarta é o canal de compra, compra e venda ordinária ou leilão. Delas dependem a alternativa entre registro e IVA, a base de cálculo e o acesso a regimes favoráveis como o prezzo-valore.

Em termos gerais, quando o vendedor é um particular, a compra está sujeita ao imposto de registro em medida proporcional, com alíquotas diferentes conforme se verifiquem ou não os requisitos de primeira casa, e com a possibilidade, para as pessoas físicas que adquirem habitações, de calcular o imposto sobre o valor cadastral em vez do preço. Quando o vendedor é uma empresa que construiu ou reformou o imóvel recentemente, a operação entra, em vez disso, no campo do IVA, com alíquotas diferenciadas entre primeira casa, outras habitações e imóveis de categoria de luxo, e com os demais impostos devidos em valor fixo.

A diferença não é apenas de alíquota. Para um comprador que não pode deduzir o IVA, como um particular ou, no caso de imóveis residenciais, em geral também uma sociedade, o imposto torna-se um custo integral; para uma sociedade que adquire um imóvel de uso empresarial, o quadro muda novamente. Nos leilões judiciais, por fim, a base de cálculo é, em regra, o preço de arrematação, e a aplicabilidade dos regimes de benefício deve ser verificada caso a caso juntamente com os custos do procedimento.

Errar a leitura na fase de oferta significa descobrir o custo real da operação quando é tarde demais para negociá-lo: o regime fiscal deve ser lido antes da escritura, não na escritura. A Calculadora de Viabilidade disponível neste site permite uma primeira simulação dos regimes principais; toda operação concreta exige, de qualquer modo, uma verificação pontual com os profissionais que assistem as partes.

Um caso frequente diz respeito à compra por parte de quem desenvolve. A empresa que compra um edifício de um particular para regenerá-lo e revendê-lo encontra-se em um regime diferente daquele do particular que compra a casa em que irá morar, e os impostos pagos na compra entram no custo total da operação juntamente com aqueles que incidirão sobre a venda final. Estruturar corretamente a compra é uma das primeiras decisões de toda operação, e deve ser tomada juntamente com os consultores antes de formular uma oferta.

Os prazos também contam. Alguns regimes dependem de limites temporais, como a antiguidade da construção ou da reforma, que podem alterar a qualificação fiscal de uma venda conforme o momento em que ocorre. Programar a saída de uma operação levando em conta esses limiares evita surpresas que um cronograma puramente de obra não mostra. Nas operações imobiliárias, a tributação não é um detalhe contábil: é uma variável de projeto e deve ser considerada desde o primeiro dia.